Plus-value

 

 

De vermogenswinstbelasting in Frankrijk, de zogenoemde 'plus value', is een belasting die wordt geheven over vermogenswinsten behaald bij de verkoop van onroerende zaken. Het gaat hierbij om de vermogenswinsten die worden behaald door particulieren en niet om de vermogenswinsten die worden behaald door ondernemingen. Particulieren vallen onder het regime van de ‘plus-value des particuliers’. Het tarief voor inwoners van één van de lidstaten van de EU bedraagt sinds 1 januari 2011 19%; voor inwoners van overige landen 33%.

De plus-value kent diverse vrijstellingen, die in de wet limitatief zijn vermeld. Zo geldt er o.a. een vrijstelling voor het hoofdverblijf, bij onteigening, bosbouw- of landbouwkundige terreinen en bij verkopen onder de € 15.000,--.

Ook geldt er een vrijstelling bij de verdeling van een huis ten gevolge van een echtscheiding of bij een erfenis of schenking. Een overdracht door vererving dan wel schenking is onderworpen aan heffing van successierecht dan wel schenkingsrecht. Voor in het buitenland wonende inwoners van de EU geldt verder nog een bijzondere vrijstelling waarvan éénmalig gebruik mag worden gemaakt. De voorwaarde voor deze vrijstelling is dat men voorafgaand aan de verkoop van de woning gedurende minimaal twee jaar fiscaal inwoner van Frankrijk is geweest.

De vermogenswinst bedraagt het verschil tussen de verkoop- en de aankoopwaarde. Hierbij mag de aankoopwaarde worden verhoogd met de directe kosten (bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en makelaarscourtage) of 7,5% van de aankoopprijs (forfaitair). Verder mogen kosten van verbouwing, verbetering, renovatie en reparaties gedurende de bezitsperiode worden opgevoerd. Deze werkzaamheden dienen wel uitgevoerd te zijn door een ondernemer. Bovendien worden kosten van werkzaamheden die al op een andere wijze in aftrek zijn gebracht (bijvoorbeeld via de inkomstenbelasting) niet in aanmerking genomen.

Op de aldus berekende vermogenswinst (‘plus-value brute’) wordt vervolgens een vermindering toegepast als volgt:

2% voor ieder jaar eigendom na het 5e bezitsjaar, 4% voor ieder jaar eigendom na het 17e bezitsjaar en 8% voor ieder jaar eigendom na het 24e bezitsjaar. Dit resulteert in de belastbare vermogenswinst (‘plus-value nette’) waarop het tarief van toepassing is. Na 30 jaar is er derhalve geen belastbare vermogenswinst meer. De te betalen plus-value wordt als een voorheffing (‘prélèvement’) door de notaris ingehouden op de verkoopsom tijdens de verkoop van de woning. De plus-value wordt berekend per rechtshandeling. Voor particulieren geldt deze voorheffing tevens als eindheffing waardoor verrekening met verliezen uit ander onroerende goederen (‘moins-value’) niet mogelijk is.

Ten slotte is van belang dat bij verkopen waarbij de waarde van uw deel van het onroerend goed meer bedraagt dan EUR 150.000,-- de Franse wet de aanwijzing vereist van een 'représentant fiscal'. Dit is een persoon of instituut gedomicilieerd in Frankrijk die borg staat voor de afdracht van een eventuele naheffing.

Bij verkoop van een woning in een SCI wordt de plus value berekend op het niveau van de SCI en dan, in verhouding tot het aandelenbezit, belast bij de aandeelhouders. De aandeelhouderhouders van de SCI kunnen echter niet alleen bij verkoop van het onroerend goed getroffen worden door de Franse vermogenswinstbelasting, maar ook bij de verkoop van de aandelen in de SCI. Met betrekking tot de jaarlijkse vermindering van de plusvalue grondslag is bij verkoop van het onroerend goed de aankoopdatum door de SCI van het onroerend goed van belang (en dus niet de toetredingsdatum van de aandeelhouder) en in het geval van verkoop van de aandelen de toetredingsdatum van de aandeelhouder. Verder kan in het laatste geval geen forfaitair bedrag van 7,5 % op de aankoopprijs in mindering worden gebracht. De mindering betreft in dit geval slechts de daadwerkelijk gemaakte kosten. Bij verkoop van de aandelen geldt tevens dat de plus-value wordt berekend over het verschil tussen de verkoop- en de verkrijgingsprijs van de aandelen. Bij de SCI is er dus een verschil ten aanzien van de Franse vermogenswinstbelasting tussen de verkoop van de aandelen en de verkoop van het onroerend goed van de SCI. Ook geldt bij de SCI dat er na verloop van een periode van 15 jaar geen belastbare vermogenswinst meer is.

Indien de SCI echter commerciële activiteiten ontplooit, zoals bijvoorbeeld verhuur, dan wordt hij niet meer als ‘transparant’ gezien en zal de SCI onderworpen worden aan de Franse vennootschapsbelasting. Een winst bij verkoop van het onroerend goed zal in een dergelijk geval niet getroffen worden door de plus-value belasting, maar over deze winst zal het gebruikelijk tarief van de vennootschapsbelasting van 33,33% worden toegepast. Tevens dient hierbij het onroerend goed dan jaarlijks te worden afgewaardeerd met 2%, waardoor bij verkoop van het onroerend goed de vermogenswinst nog verder zal toenemen. Bij verkoop van het onroerend goed of van de aandelen in de SCI mag in dat geval, na de bezitstermijn van 5 jaar, ook geen jaarlijkse vermindering worden toegepast en zal dus over de volledige meerwaarde vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Dit is dus een groot nadeel in vergelijking met de ‘transparante’ SCI en de situatie waarin de woning rechtstreeks wordt gehouden, immers zal de woning dan na 15 jaar bezit niet meer belast worden.

Concluderend kan gesteld worden dat de plus-value heffing gebaseerd is op een gecompliceerde regelgeving waarbij de af te dragen belasting onder omstandigheden aanzienlijk kan zijn. Een juiste advisering kan niet alleen voorafgaande aan een mogelijke verkoop, maar ook al bij de aankoop van het onroerend goed, een belangrijke rol spelen bij het beperken van de hoogte van deze heffing.